發文作者:Albert Tzeng | 2010/04/01

房價墊高這個結…

寫給一位「反對住宅商品化」朋友的信,談到房價墊高的社會機制,以及可能的對策:


…你說到,你反對住宅商品化。不知你曾否看過,或想像過,可以實踐的模式?我想,「有價商品」與「基本人權」之間,是一種隨制度細節變遷的連續光譜。由左到右,過去幾年去過的,便有中國大陸過去的單位配房、香港公共屋邨、英國Council House、新加坡政府組屋、台灣國宅,一般商品房,以及所謂豪宅。一般而言,越偏向左邊的,越偏重分配邏輯,交易的制度障礙越多,好處是有限公共資源近用權的分配得以最大化,缺點則是建築風貌往往越單調,欠缺多元,設計上不合人性,建材品質不佳。

這裡的重點很簡單:如果完全摒除市場機制,抹去商品性格,住房建造機構(不管是建商或是政府)容易欠缺提升設計/施工品質、創造空間多元性的動力。有沒有其它可能?我不知道,所以請教。

反之,走向另一端,市場化的結果會是什麼?

這裡的畫面有點複雜,取決於一些制度性的因素。就當前討論,我覺得重要的有二:一是社會上貧富資產分配(消費力族群為何?),二是市場訊息流動結構(炒作哄抬的難易)。

以台灣當前而言,正是「資產分配惡化+ 訊息高度不對襯」的組合。眼前的畫面,牽涉到好幾組社會機制:

1. 當「所得分配惡化」,平均所得水準又趕不上消費水準時,昔日購房主力的中產退卻,高所得/高資產群成為風險最小的目標市場。

2.資本分配級距拉大後,將使得位於高資本級距的人,彼此的連結更具價值。因此,豪宅的出現,不僅在於居住品質的推昇,更在於其具備符號資本(階級標示)以及社會資本(鄰居無鄉民)價值。因此相對於非豪宅,豪宅即使建築成本砸下兩倍,銷售價格可喊到三四倍,利潤空間擴大。

3.房價最重要的特質,在於其是John Searle 所討論的「Social Reality」,也就是是一種「因為你相信,我也相信,所以得以成立的東西」。由於存在建立於人的判斷,如果「訊息高度不對稱」,便造就了許多心理說服技巧運作的空間。除了渲染廣告、預售屋排場、畫大餅、慣迷湯這些直接手法,現在建商/土地投資者還善於運用新聞/輿論、策略性喊標、互相比價的手法,「砌高」心理期待的價格水平。

4.弔詭的是,特定區段價格一旦砌高,又會 (1) 加劇既有資產分配不均 (2) 增加該地段符號資本,對以及遷入後社會資本回報的期待 (3) 做為同區域其它建案「砌價」的參照座標。以上三點,剛好回饋到前述三個社會機制,形成循環。

5.麻煩的是,在一個自有屋率不低的社會,整體房價的砌高,卻因為人的「知覺不對稱」,不容易引起警覺。也就是說,當房價上揚,住在台北二線板橋的阿文,很容易只會注意到自己的房子漲了兩百萬而沾沾自喜,卻沒有注意到離夢想的大安區公寓距離反而增加了五百萬,更不會注意到國小隔壁班比較有錢的小英家,因為家有三棟房,同時間資產漲了兩千萬。

6. 當價格砌高逐漸成為一種慣性,形成「長期不可逆轉」的信心,房產更多了「投資標的」的角色,逐漸取代「住房」的原始功能。這樣的效應有兩方面:一、是吸引逐利資本進駐,抬昇價格提升,結果又回饋到前前述1-4的機制中。二、在更幽微的層面上,是悄悄在一些自住者的心中,注入投資者的意識,讓這些實際上不是真在投資的人,因為錯覺,在心態上成為共謀。

7. 第5 與 6-2 兩點,構成對房價集體行動的阻礙。

8.以上機制的縱效,就是城市核心區「以豪宅替代居民房」的「階級清洗」。上班的中產被迫外遷,承擔更高通勤成本,中心區卻被空洞的所謂豪宅綁架,只容納少數不見得需要住在這麼市中心的人。整體而言,這造成社會資源的錯置,也加大的區為之間的階級差距。

9. 最後,房地產價格透過抵押貸款,跟當前經濟最重要的「通貨供給」掛上鉤。打壓過重,萬一暴跌,很容易在抵押追繳的過程中,造成經濟體中流動性的暴減。個人認為,這正是房地產這個局,最賤的地方。資本集團吃乾抹盡,然後把社會經濟體中的大血脈栓在地產價格,綁架全民,威脅政府。

承前論,那在這個畫面中,有什麼介入的可能?針對每個社會機制,其實都有一些策略。

1. 這是要降低高所得群的相對購買力。最簡單的方式,就是現已採行的「差別信貸」,也就是針對不同坪數、持有房屋數的買家,提供不同的資金條件。坦白說,要不是還要考慮銀行生計,我認為眼前這種政策還可以更狠。

2.這分兩個層次,一是如何處理豪宅「符號資本」與「社會資本」的特質,二是如何介入建商利潤空間。前者,很難,似乎只能用(社會/生態)道德論述的精緻化,讓選住豪宅背負些道德成本,特別是那些「位於市中心,與市民爭地」的建案。再者,便是嚴格清查執行「公共開放空間」是否開放,去破除某些逐漸打造中的空間藩籬感。但這又涉及治安成本。至於後者,恐怕只有在房屋交易稅上,採差別稅率,讓豪宅交易成本墊高(豪宅稅的一種)。

3.「價格訊息透明化」以及「市場訊息的進一步規範」(標地、報導與廣告):這已經有人在談,其目的是減少進一步炒作的空間。

5. 政府/民間/學界用實際的數字跟密集報導,提供閱聽人對於「房價變化的資產效應之社會學想像」,鼓勵大家不只看手中資產變化,而是看見更大範疇的結構。這也是社會學者最能發揮角色的地方。

6. 消極面,鼓勵反省「靠房地產差價賺錢,是否為不義之財?」積極面,重申「漲價歸公」,對房地產差價較大利得克以重稅(前提是每一筆交易均有詳細資訊)。稅率可以考慮買賣期間持有年數,年均利得佔總房價比率,以及總房價三重指標計算。也當房價較低、漲的不多,或是買賣間持有年數較長,稅率較低,反之則高。總之,就是打擊置在短期價差的投資(特別是囤預售屋),讓房價趨穩。

7. 辯證、宣講、串連。

8. 研擬「都市精華區土地使用規章」,限制一定規格以上豪宅(例如規定坪數上限,或更細緻的,對於社區建築造成的空間阻隔予以限制,拔除某些概念中豪宅的必要條件)保障市中心空間一定程度之公共性。

9. 小心溫和地動手術。

希望這一切,最後,也能有助於資產分配的優化

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Responses

  1. 昨天还听领导说,现在台湾买房的利息低到1%,不借钱炒房是傻子,10年可能会有一场危机

  2. 真的希望能促進資產分配的優化!豪宅稅有必要~~

  3. 房價墊高這個結…
    Posted on 2010年04月1日 by alberttzeng
    —–
    文章已過半年,再看您這篇文章越看越有味道,有分析、有策略,
    有如抗日前毛澤東把整個抗戰過程寫出來,
    很難想像是甚模樣的生活遭遇、是甚麼樣的學術訓練與心智訓練帶來這樣的文章,好生佩服。

    祝 平安喜樂

    僅路過

  4. […] 大約一年前,曾經針對房價「被墊高」所牽涉的社會機制,寫過一篇精簡的筆記〈房價墊高這個結〉。最近討論的「奢侈稅」,相當於筆記中「對策面第六點」後半所論及。這個工具很重要,但只是促進房市健全的雞尾酒藥方中的一劑。如果政府以為光靠奢侈稅的開徵,就可以解決房市問題,那就像是以為單靠某個抗生素就可以解決公衛問題一樣天真。畢竟,病原體(投資客)都會發展出抗藥性(應對策略)。 […]


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