房價墊高這個結…

寫給一位「反對住宅商品化」朋友的信，談到房價墊高的社會機制，以及可能的對策：

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…你說到，你反對住宅商品化。不知你曾否看過，或想像過，可以實踐的模式？我想，「有價商品」與「基本人權」之間，是一種隨制度細節變遷的連續光譜。由左到右，過去幾年去過的，便有中國大陸過去的單位配房、香港公共屋邨、英國Council House、新加坡政府組屋、台灣國宅，一般商品房，以及所謂豪宅。一般而言，越偏向左邊的，越偏重分配邏輯，交易的制度障礙越多，好處是有限公共資源近用權的分配得以最大化，缺點則是建築風貌往往越單調，欠缺多元，設計上不合人性，建材品質不佳。

這裡的重點很簡單：如果完全摒除市場機制，抹去商品性格，住房建造機構（不管是建商或是政府）容易欠缺提升設計/施工品質、創造空間多元性的動力。有沒有其它可能？我不知道，所以請教。

反之，走向另一端，市場化的結果會是什麼？

這裡的畫面有點複雜，取決於一些制度性的因素。就當前討論，我覺得重要的有二：一是社會上貧富資產分配（消費力族群為何？），二是市場訊息流動結構（炒作哄抬的難易）。

以台灣當前而言，正是「資產分配惡化+ 訊息高度不對襯」的組合。眼前的畫面，牽涉到好幾組社會機制：

1. 當「所得分配惡化」，平均所得水準又趕不上消費水準時，昔日購房主力的中產退卻，高所得/高資產群成為風險最小的目標市場。

2.資本分配級距拉大後，將使得位於高資本級距的人，彼此的連結更具價值。因此，豪宅的出現，不僅在於居住品質的推昇，更在於其具備符號資本（階級標示）以及社會資本（鄰居無鄉民）價值。因此相對於非豪宅，豪宅即使建築成本砸下兩倍，銷售價格可喊到三四倍，利潤空間擴大。

3.房價最重要的特質，在於其是John Searle 所討論的「Social Reality」，也就是是一種「因為你相信，我也相信，所以得以成立的東西」。由於存在建立於人的判斷，如果「訊息高度不對稱」，便造就了許多心理說服技巧運作的空間。除了渲染廣告、預售屋排場、畫大餅、慣迷湯這些直接手法，現在建商/土地投資者還善於運用新聞/輿論、策略性喊標、互相比價的手法，「砌高」心理期待的價格水平。

4.弔詭的是，特定區段價格一旦砌高，又會 (1) 加劇既有資產分配不均 (2) 增加該地段符號資本，對以及遷入後社會資本回報的期待 (3) 做為同區域其它建案「砌價」的參照座標。以上三點，剛好回饋到前述三個社會機制，形成循環。

5.麻煩的是，在一個自有屋率不低的社會，整體房價的砌高，卻因為人的「知覺不對稱」，不容易引起警覺。也就是說，當房價上揚，住在台北二線板橋的阿文，很容易只會注意到自己的房子漲了兩百萬而沾沾自喜，卻沒有注意到離夢想的大安區公寓距離反而增加了五百萬，更不會注意到國小隔壁班比較有錢的小英家，因為家有三棟房，同時間資產漲了兩千萬。

6. 當價格砌高逐漸成為一種慣性，形成「長期不可逆轉」的信心，房產更多了「投資標的」的角色，逐漸取代「住房」的原始功能。這樣的效應有兩方面：一、是吸引逐利資本進駐，抬昇價格提升，結果又回饋到前前述1-4的機制中。二、在更幽微的層面上，是悄悄在一些自住者的心中，注入投資者的意識，讓這些實際上不是真在投資的人，因為錯覺，在心態上成為共謀。

7. 第5 與 6-2 兩點，構成對房價集體行動的阻礙。

8.以上機制的縱效，就是城市核心區「以豪宅替代居民房」的「階級清洗」。上班的中產被迫外遷，承擔更高通勤成本，中心區卻被空洞的所謂豪宅綁架，只容納少數不見得需要住在這麼市中心的人。整體而言，這造成社會資源的錯置，也加大的區為之間的階級差距。

9. 最後，房地產價格透過抵押貸款，跟當前經濟最重要的「通貨供給」掛上鉤。打壓過重，萬一暴跌，很容易在抵押追繳的過程中，造成經濟體中流動性的暴減。個人認為，這正是房地產這個局，最賤的地方。資本集團吃乾抹盡，然後把社會經濟體中的大血脈栓在地產價格，綁架全民，威脅政府。

承前論，那在這個畫面中，有什麼介入的可能？針對每個社會機制，其實都有一些策略。

1. 這是要降低高所得群的相對購買力。最簡單的方式，就是現已採行的「差別信貸」，也就是針對不同坪數、持有房屋數的買家，提供不同的資金條件。坦白說，要不是還要考慮銀行生計，我認為眼前這種政策還可以更狠。

2.這分兩個層次，一是如何處理豪宅「符號資本」與「社會資本」的特質，二是如何介入建商利潤空間。前者，很難，似乎只能用（社會/生態）道德論述的精緻化，讓選住豪宅背負些道德成本，特別是那些「位於市中心，與市民爭地」的建案。再者，便是嚴格清查執行「公共開放空間」是否開放，去破除某些逐漸打造中的空間藩籬感。但這又涉及治安成本。至於後者，恐怕只有在房屋交易稅上，採差別稅率，讓豪宅交易成本墊高（豪宅稅的一種）。

3.「價格訊息透明化」以及「市場訊息的進一步規範」（標地、報導與廣告）：這已經有人在談，其目的是減少進一步炒作的空間。

5. 政府/民間/學界用實際的數字跟密集報導，提供閱聽人對於「房價變化的資產效應之社會學想像」，鼓勵大家不只看手中資產變化，而是看見更大範疇的結構。這也是社會學者最能發揮角色的地方。

6. 消極面，鼓勵反省「靠房地產差價賺錢，是否為不義之財？」積極面，重申「漲價歸公」，對房地產差價較大利得克以重稅（前提是每一筆交易均有詳細資訊）。稅率可以考慮買賣期間持有年數，年均利得佔總房價比率，以及總房價三重指標計算。也當房價較低、漲的不多，或是買賣間持有年數較長，稅率較低，反之則高。總之，就是打擊置在短期價差的投資（特別是囤預售屋），讓房價趨穩。

7. 辯證、宣講、串連。

8. 研擬「都市精華區土地使用規章」，限制一定規格以上豪宅（例如規定坪數上限，或更細緻的，對於社區建築造成的空間阻隔予以限制，拔除某些概念中豪宅的必要條件）保障市中心空間一定程度之公共性。

9. 小心溫和地動手術。

希望這一切，最後，也能有助於資產分配的優化

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